1.- Las hipotecas:
El concurso de acreedores no resuelve el problema de la ejecución hipotecaria por parte del banco, porque en principio las garantías reales se ejecutan al margen del concurso. El banco tiene lo que se llama, en el argot jurídico, un crédito privilegiado sobre el bien hipotecado, que significa que, sobre ese bien en particular, él puede ejecutar y, si no da de sí para pagar la deuda, el resto de su crédito se considera ordinario, para cobrar con el resto de los bienes y, si hay sobrante después de ejecutar el bien, dicho sobrante se integra en el concurso para pagar al resto de los acreedores por su orden.
2.- Los avales personales de socios y administradores:
Aunque el acreedor que goce de la garantía solidaria del socio y/o administrador no pueda ejecutar contra la sociedad en concurso, sí puede hacerlo contra los avalistas solidarios, procedimiento que se tramitará al margen del concurso, independientemente de lo que suceda en él. La única manera de pararlo sería presentar el concurso del propio socio o administrador.
Por lo tanto, si la mayor parte del pasivo empresarial está formado por créditos garantizados con hipotecas o personalmente por los socios y/o administradores, puede que el concurso no sea la solución. Vas a incurrir en gastos (honorarios de administrador concursal, abogado y procurador) en proporción al pasivo total (créditos hipotecarios y avalados, incluidos), pero solo te va a servir para solucionar el resto de los créditos, que en muchos casos pueden ser ya muy pocos.
Caso práctico: promotora inmobiliaria que tiene como activos las casas sin vender o los terrenos incluso sin construir, hipotecados todos ellos. No tiene tesorería y tiene otros acreedores por pequeños importes. Su único activo, las casas o terrenos, van a ser ejecutadas por el banco y no va a contar con activos para pagar al resto de acreedores. Solo la expectativa real de venta de los activos inmobiliarios a un precio superior al de hipoteca y la necesidad de paralizar la ejecución hipotecaria mientras tal venta se lleva a cabo haría del concurso una herramienta útil. Si tal expectativa no existe, el concurso no beneficia a nadie, ni a deudor ni a acreedor y se pone en marcha un mecanismo costosísimo que no lleva a ningún lado.
